Loyers, fiscalité, copropriété : où va l’immobilier ?
Deux invités dans cette émission Figaro Immo, enregistrée le 3 octobre 2024 :
Danielle Dubrac, présidente de l’UNIS, Union nationale des professionnels de l’immobilier et qui fête ses 15 ans d’existence.
Pierre Hautus, directeur délégué de l’association Clameur qui regroupe de nombreux professionnels de l’immobilier, spécialiste des études notamment sur les loyers dans le privé.
Pierre Hautus : "En France, les loyers n’augmentent pas plus rapidement que l’inflation. Depuis, au moins, le mois de janvier 2022. Sur les deux, trois pièces, nous sommes vraiment nettement au-dessous du niveau d’inflation et sur l’IRL (indice de référence des loyers qui s’applique chaque année). Economiquement, cela indique une légère baisse."
Location : un marché tendu
"Au niveau de l’Ile-de-France, qui est un marché tendu avec beaucoup plus de demandes, les studios sont extrêmement demandés par les étudiants, les jeunes actifs, les travailleurs en mobilité."
"A Paris, les loyers sont nettement inférieurs à la progression de l’inflation, il y a une faible progression des loyers, ce qui entame la rentabilité locative brute. La capitale est l’une des zones les moins rentables que le reste de l’Ile de France."
Danielle Dubrac : "Au niveau des logements à louer, il y a tellement de demandes que dans certains cas, les annonces n’ont même pas le temps de paraître qu’il y a déjà une centaine de candidats."
"Il y a aussi des difficultés avec certains propriétaires bailleurs qui n‘ont aucun intérêt à louer. Le bailleur particulier a souvent été stigmatisé avec la taxe foncière, l’encadrement, le plafonnement des loyers. Or, il a joué le jeu, l’indice IRL a été bloqué pendant des mois à 3, 5 % et pour autant, on ne l’encourage pas. Sur la location de longue durée, la fiscalité est moins intéressante que la location touristique type Airbnb.
Il faut favoriser l’investissement locatif de longue durée. Nous préconisons la mise en place d’un un statut du bailleur privé, un amortissement comptable, tout au long de l’exploitation du bien, à la condition que les loyers soient légèrement en dessous du marché. Cet amortissement comptable serait proportionnel à l’effort fait sur le loyer et c’est plus intéressant pour le locataire. Le fonds de roulement permettra aussi par exemple, des travaux de rénovation ou de l’amélioration. Il faut donc encourager le statut du bailleur privé. "
Instaurer un statut du bailleur privé pérenne
Pierre Hautus : "Le statut du bailleur privé doit être un moyen de rendre l’investissement locatif classique, traditionnel, de longue durée que ce soit meublé ou nu, désirable. Or, depuis quelques années, c’est la location touristique qui est devenue attractive et désirable. Il faut aligner la fiscalité."
"Nous serons vigilants dans le débat budgétaire à ce que ce ne soit pas qu’un simple coup de rabot pour augmenter les impôts sur ce qui fonctionne. Ce qui continuerait à alimenter la pénurie de logement à louer. Nous avons besoin de beaucoup d’offres locatives notamment de petites surfaces pour les étudiants, les jeunes actifs, ce qui permet de fluidifier le parcours résidentiel et l’accès au logement."
"Il s’agit d’inscrire dans le droit commun le statut du bailleur privé sur le long terme plutôt que multiplier les niches fiscales et les dispositifs dans le neuf et dans l’ancien qui changent et évoluent sans arrêt."
Danielle Dubrac : " Il faut élargir le prêt à taux zéro dans toutes les zones pour une durée très courte afin de relancer le marché notamment de la construction, de la réhabilitation."
Pierre Hautus : "Il est important qu’il y ait un mouvement pour l’accès au logement, pour l’investissement. Peut-être instaurer un moratoire d’un an sur les logements classés G et décaler l’interdiction de location qui doit être effective au 1er janvier 2025 ou bien décaler l’application à 2028 avec les logements classés F."
Danielle Dubrac : "Nous demandons aussi ce moratoire, d’autant que les décrets ne sont pas sortis. Il faut encourager à rénover mais ne pas contraindre au 1er janvier 2025 avec des interdictions de louer les logements les plus énergivores. Il y a la complexité des logements en copropriété. Il faut du temps à la collectivité pour décider. Le propriétaire bailleur doit faire son DPE individuel qui est opposable ce qui est différent du DPE bâtiment. Il y a le plan pluri annuel de travaux."
La vidéo de l'émission
Liens vidéo : https://youtu.be/ZKHW3vneVUI
Source : Le Figaro immobilier